Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta (con fórmulas claras)

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¿Qué son rentabilidad bruta y rentabilidad neta?

Bruta y neta no son lo mismo: la primera es un vistazo rápido; la segunda, la que de verdad te dice si el piso “da dinero” después de todo.

• Rentabilidad bruta (%)
  $${\text{Bruta}}_B(\mathrm{\%})=\frac{\text{Alquiler mensual}\times 12}{\text{Inversi}\acute{\text{o}}\text{n total}}\times 100$$donde Inversión total = Precio + Gastos de compra (ITP/IVA, notaría, gestoría…) + Reforma.
  Ej.: 900 €/mes y compra + reforma de 180.000 € → %Bruta = (900×12)/180.000 = 6,0%.
• Rentabilidad neta
  Aquí conviene distinguir antes de impuestos y después de impuestos (ambas son válidas, solo sé coherente).
  
  Componentes previos
  Ingresos esperados = (Alquiler mensual × 12) − Vacancia − Morosidad (vacancia y morosidad como % del alquiler anual).
  
  Gastos operativos = IBI + Comunidad + Seguro + Mantenimiento + Gestión + Otros (anuales).
  (La amortización de hipoteca no es gasto; el interés sí.)
  
  Intereses = coste financiero anual (especialmente alto en el año 1).
  
  1) Neta antes de impuestos (operativa/financiera)
  
  $$\begin{gathered} \text{Neta\_AI}(\mathrm{\%})=\frac{\underset{ \\ textyadescuentavacanciaymorosidad}{\underbrace{\text{Ingresos esperados}}}-\underset{ \\ textIBI,comunidad,etc\mathrm{.}}{\underbrace{\text{Gastos operativos}}}-\underset{ \\ textcostedeladeuda}{\underbrace{\text{Intereses}}}}{\text{Inversi}\acute{\text{o}}\text{n total}}\times 100 \end{gathered}$$
  2) Neta después de impuestos (para el bolsillo)
  Primero:
  $$\text{Beneficio antes de impuestos}=\text{Ingresos esperados}-\text{Gastos operativos}-\text{Intereses}$$
  Luego:
  $$\text{Impuesto estimado}=\text{f(beneficio, normativa vigente)}$$
  
  Y finalmente:
  $$\text{Neta\_DI}(\mathrm{\%})=\frac{\text{Beneficio antes de impuestos}-\text{Impuesto estimado}}{\text{Inversi}\acute{\text{o}}\text{n total}}\times 100$$
  
  Nota fiscal: en la práctica el IRPF no es “un porcentaje plano”. Hay reducciones/deducciones y tramos. Úsalo solo como estimación si automatizas (como hicimos en la calculadora). Para ver qué gastos son deducibles y cómo se calcula el rendimiento neto en IRPF, consulta la guía oficial de la AEAT.
  
  Rentabilidad neta
  Aquí conviene distinguir antes de impuestos y después de impuestos (ambas son válidas, solo sé coherente).
  
  Componentes previos
  Ingresos esperados = (Alquiler mensual × 12) − Vacancia − Morosidad (vacancia y morosidad como % del alquiler anual).
  
  Gastos operativos = IBI + Comunidad + Seguro + Mantenimiento + Gestión + Otros (anuales).
  (La amortización de hipoteca no es gasto; el interés sí.)
  
  Intereses = coste financiero anual (especialmente alto en el año 1).
  
  

Claves rápidas

• La bruta sirve para prefiltrar zonas.
• La neta manda decisiones: descuenta la realidad (vacantes, impagos, gastos e impuestos).
• Si comparas inmuebles, homogeneiza supuestos de vacancia, IRPF, intereses, y horizonte temporal.

Fórmula paso a paso y ejemplo con y sin hipoteca

Escenario A (sin hipoteca)

• Precio compra: 180.000 € | Gastos compra: 18.000 € | Reforma: 5.000 € → Inversión total: 203.000 €
• Alquiler: 900 €/mes → 10.800 €/año
• Vacancia 5% + morosidad 1% → –648 € → Ingresos esperados: 10.152 €
• Gastos fijos (IBI 350 + comunidad 600 + seguro 180 + mantenimiento 400 + gestión 0 + otros 0) = 1.530 €
• Intereses: 0 €
• Beneficio antes de impuestos: 10.152 – 1.530 = 8.622 €
• IRPF marginal estimado 24% → 2.069 €
• Beneficio neto: 6.553 € → Neta = 6.553 / 203.000 = 3,23%

Escenario B (con hipoteca)

• Aportación: 60.000 € → Hipoteca: 143.000 €, 3,5% TIN, 25 años → Cuota ≈ 716 €/mes
• Intereses año 1 (aprox.): ~4.900 €
• Ingresos esperados: 10.152 € (como arriba)
• Gastos fijos: 1.530 €
• Beneficio antes de impuestos: 10.152 – (1.530 + 4.900) = 3.722 €
• IRPF 24% sobre 3.722 € → 893 €
• Beneficio neto: 2.829 €
• Neta (sobre inversión total 203.000 €): 1,39%
• ROE (sobre capital propio 60.000 €): 2.829 / 60.000 = 4,71%
• Flujo de caja mensual: [(ingresos esperados – gastos fijos)/12] – cuota ≈ [(10.152 – 1.530)/12] – 716 ≈ –1 €/mes (equilibrio).
• Payback (años para recuperar la aportación): 60.000 / 2.829 ≈ 21,2 años.

Tip: si el flujo te queda justo, prueba a subir alquiler un 3–5%, renegociar comunidad/seguro o elevar aportación para reducir cuota.

Qué gastos debes restar para obtener la neta (checklist completo)

Imprescindibles

• IBI (anual).
• Comunidad (incluye ascensor/zonas comunes; ojo derramas).
• Seguro de hogar (y, si aplica, impago).
• Mantenimiento (mínimo 1–2% del alquiler anual; ajusta por antigüedad).
• Gestión/administración (si subcontratas).
• Otros: suministros en periodos vacíos, certificaciones, pequeñas reparaciones.

Financiación

• Intereses de hipoteca (amortización no es gasto, afecta caja, pero los intereses sí cuentan para el beneficio).
• Comisiones puntuales (apertura, novación) → prorratea si comparas anualidades.

Fiscalidad (orientativa)

• IRPF marginal sobre el beneficio. Considera deducibilidad de ciertos gastos y normativa vigente en tu caso.

Ocupación

• Vacancia (meses vacíos).
• Morosidad (impagos).
  Inclúyelos como % sobre ingresos brutos; es realista y evita sorpresas.

Métricas extra para decidir bien: ROE, flujo de caja y payback

• ROE (%) = Beneficio neto / Aportación de capital. Útil al comparar operaciones con distinta financiación.
• Flujo de caja mensual = [(ingresos esperados – gastos fijos)/12] – cuota. Si es negativo, el activo puede ser rentable “en papel” pero exigirá tesorería cada mes.
• Payback (años) = Aportación / Beneficio neto anual. No es perfecto (ignora revalorización), pero ayuda a fijar expectativas.

Sensibilidades que debes probar

• +10% alquiler: ¿cómo mejora la neta?
• +10% gastos: ¿aguanta la operación?
• +1 pp en el interés: revalúa cuota, intereses y flujo.
• Vacancia del 10–15%: simula mercados más lentos o rotación alta.

Hazlo fácil: usa la calculadora que acompaña a este artículo y descarga el Excel. Ajusta interrupciones (vacancia) y observa el impacto en Neta, ROE, Flujo y Payback en segundos.

Cómo interpretar el ROE en inversión inmobiliaria

El ROE premia el apalancamiento cuando el coste de deuda < rentabilidad del activo. Si sube el tipo o cae el alquiler, el ROE se desploma antes que la Neta. Por eso conviene testear sensibilidad a interés y vacancia.

Años para recuperar la inversión (y sensibilidad ±10%)

Un payback por debajo de ~20 años suele considerarse razonable en alquiler residencial estándar. Con turismo o coliving puede bajar, pero el riesgo operativo sube. Comprueba si con +10% gastos el payback se te va “a infinito”; es una alerta clara.

Buenas prácticas y errores que hunden la rentabilidad

Buenas prácticas

• Presupuesta mantenimiento realista (no menos del 1–2% del alquiler anual).
• Pide histórico de comunidad (derramas frecuentes = alerta).
• Negocia seguros y gestión al cierre, no después.
• Ten un fondo de reserva de 3–6 meses de gastos + cuota.

Errores comunes

• Contar solo bruta y olvidar vacancia/morosidad.
• Subestimar intereses (sobre todo el primer año).
• No contemplar IRPF y reglas de deducción aplicables.
• Confiar en revalorizaciones para que “cuadren los números”.

Ejemplos por escenarios (piso urbano, periférico y turístico)

• Urbano consolidado (alta demanda): menos vacancia, gastos de comunidad algo mayores. Neta estable, flujocercano a cero con financiación conservadora.
• Periferia: compra más barata → mejor bruta, pero añade 1–2 puntos de vacancia y más mantenimiento por antigüedad.
• Turístico: bruta muy alta en temporada, pero vacancia estacional, mayor gestión y CAPEX recurrente. Exige colchón de tesorería y control fino de gastos.

Preguntas frecuentes rápidas

Conclusión

La rentabilidad neta es la única que de verdad te dice si el alquiler funciona cuando aterrizas la realidad: vacancia, morosidad, gastos, intereses e impuestos. Con las métricas ROE, flujo y payback tendrás una foto completa para decidir. Calcula, prueba sensibilidades y exige que los números se sostengan incluso con escenarios menos favorables.