Cash on cash, en dos minutos: definición clara y fórmula
El cash on cash (CoC) mide el retorno anual sobre el efectivo que realmente has puesto en una inversión inmobiliaria. No mira la plusvalía latente del piso ni lo que “vale” en teoría, solo cuánto cash entra cada año frente al cash que salió de tu bolsillo al principio.
- Flujo de caja neto anual: alquileres cobrados en el año menos todos los gastos pagados en cash ese año (gastos fijos, gestión, seguros, IBI, comunidad, mantenimiento previsto, vacancia, intereses de la hipoteca, comisiones bancarias…).
- Capital propio inicial: el dinero de tu bolsillo al comprar (entrada + impuestos y gastos de compra + reforma inicial + comisiones y honorarios + colchón de puesta en marcha).
Qué incluye (y qué no) el cálculo del CoC
Incluye
- Ingresos efectivos por alquiler (ya descontada vacancia realista).
- Gastos recurrentes y variables pagados en el año.
- Intereses de la hipoteca (son gasto de cash).
- Comisiones de gestión/administración.
- Seguro de hogar/impago.
- Mantenimiento y CAPEX ligero presupuestado (p. ej., 1–2% del alquiler anual o un % del valor del inmueble, según tu criterio conservador).
No incluye (o conviene separar)
- Amortización del principal de la hipoteca: no es gasto; es transferencia de tu cash a patrimonio propio. Puedes reportarla aparte como “equity build-up”.
- Apreciación del valor del inmueble (plusvalía): no es cash hasta que vendas o refinancies.
- Beneficios fiscales netos: puedes modelarlos, pero mantén una versión “pre-impuestos” para comparar manzanas con manzanas entre ciudades.
Paso a paso: datos que necesitas y cómo montar tu plantilla
Para calcular bien el CoC, monta una hoja con estas pestañas: Ingresos, Gastos, Financiación, Inversión inicial y Resumen.
- Ingresos
- Alquiler mensual objetivo y ajuste por vacancia (ej.: 1 mes sin inquilino = 8,3%).
- Otros ingresos: trastero, garaje, mobiliario, lavandería, etc.
- Gastos operativos
- Comunidad, IBI, basura/tasas, seguro hogar/RC/impago, mantenimiento, gestión, suministros si los asumes, pequeñas reposiciones, certificaciones, plataforma si haces media-estancia.
- Financiación
- Precio de compra, LTV, tipo nominal/TAE, plazo, comisión de apertura, seguros bancarios, otros.
- Calcula la cuota y separa intereses (gasto) y principal (no gasto, equity).
- Inversión inicial (tu capital)
- Entrada (p. ej., 20%).
- Impuestos y gastos de compra (aprox. 10–13% en muchas CCAA si es segunda mano; ajusta a tu caso).
- Reforma y amueblamiento inicial.
- Honorarios (agencia, notaría, gestoría, tasación).
- Colchón de puesta en marcha (depósitos, primeras mensualidades de suministros, imprevistos).
- Resumen (CoC)
- Flujo neto anual / Capital propio inicial.
Gastos reales a no olvidar
- Comunidad (incluye derramas probables si el acta lo sugiere).
- IBI y tasas de residuos.
- Seguro hogar + impago si procede.
- Mantenimiento (mín. 1–2% del alquiler anual o del valor; elige un criterio y sé consistente).
- Gestión (8–10% del alquiler, según mercado).
- Vacancia realista (entre 4% y 10% según zona/estrategia).
- Intereses + comisiones bancarias.
- Pequeños CAPEX: pintura, electrodomésticos, caldera cada X años (provisión anualizada).
Ejemplos prácticos comparados
Compra al contado
- Precio: 120.000 €
- Gastos compra + reforma + amueblar: 15.000 €
- Capital propio inicial: 135.000 €
- Ingresos netos (tras vacancia y gastos operativos): 8.400 €/año
- Sin deuda ⇒ intereses = 0
- Flujo neto anual: 8.400 €
- CoC = 8.400 / 135.000 = 6,22%
Lectura: estable, menos riesgo financiero; CoC moderado. El atractivo depende de tu coste de oportunidad.
Hipoteca 80% LTV
- Precio: 120.000 €
- Entrada (20%): 24.000 €
- Gastos compra + reforma + amueblar: 15.000 €
- Comisión apertura y varios: 1.000 €
- Capital propio inicial: 40.000 € (aprox.)
- NOI (antes de deuda): 8.400 €/año
- Hipoteca 96.000 € a tipo fijo 3,5% 25 años → intereses año 1 ≈ 3.300 €
- Flujo neto anual: 8.400 – 3.300 = 5.100 €
- CoC = 5.100 / 40.000 = 12,75%
Lectura: el apalancamiento dispara el CoC porque divides por un capital inicial menor. Ojo: subidas de gastos, vacancia o tipos pueden comprimir el flujo rápidamente.
Sensibilidad: ocupación, tipo de interés y subida de gastos
- Vacancia +1 mes: si pasas de 1 a 2 meses vacíos, el ingreso anual cae ~8,3%; en el caso con deuda, ese recorte impacta más el CoC.
- Tipos +1 p.p. a la renovación: intereses +960 € aprox./año (en préstamos variables), el CoC puede bajar 2–3 puntos.
- Gastos +10%: comunidad/seguros/gestión suben; cada +500 € de gasto anual reduce el CoC un 1,25% si tu capital inicial fueron 40.000 €.
Cash on cash vs cap rate, ROI y TIR (cuándo usar cada métrica)
| Métrica | Qué mide | Incluye deuda | Útil para |
|---|---|---|---|
| CoC | Retorno anual sobre tu cash | Sí (vía intereses) | Ver si el esfuerzo de capital compensa y comparar estrategias de financiación |
| Cap rate | NOI / Precio | No | Comparar propiedades sin deuda y evaluar precio/renta del activo |
| ROI | Ganancia total / Inversión total | Depende | Foto global (incluye plusvalía y amortización si la modelas) |
| TIR | Rentabilidad anualizada de todos los flujos | Sí | Decisiones con horizonte (venta, refinanciación, CAPEX grandes) |
Regla práctica:
- Usa CoC para decidir si aporta caja en el corto plazo según el cash que inmovilizas.
- Usa cap rate para comparar activos “limpios” entre barrios/ciudades.
- Usa TIR si contemplas vender en X años o hacer value-add con CAPEX relevantes.
¿Qué es un “buen” cash on cash en 2026? Factores que lo mueven
No hay cifra mágica. Orientativamente, en alquiler residencial tradicional en España:
- 5–7%: razonable en zonas prime/alta demanda con riesgo bajo.
- 8–12%: objetivo habitual fuera de prime, con algo de gestión activa o apalancamiento.
- >12%: suele implicar más riesgo operativo (vacancia, rotación, ubicaciones secundarias) o optimización muy afinada.
Lo que más mueve el CoC
- Precio de entrada (negociación + compra con descuento).
- Vacancia y calidad del inquilino.
- Gastos operativos y tarifa de gestión.
- Tipo de interés y comisiones de la deuda.
- CAPEX oculto (instalaciones, ascensor, cubierta, ITE).
- Estrategia (tradicional, media estancia, por habitaciones, turístico donde sea legal).
Cómo mejorar tu CoC sin inflar el riesgo
- Compra bien: negocia un 5–10% y tu CoC “vuela” sin tocar alquileres.
- Value-add ligero: pintura, iluminación, electrodomésticos eficientes; sube demanda sin grandes CAPEX.
- Gastos bajo control: compara seguros, ajusta mantenimiento realista, vigila comunidad y derramas, elimina extras prescindibles.
- Gestión profesional (o SOP propios): menor vacancia y morosidad = más CoC sostenible.
- Financiación inteligente: si tu objetivo es flujo, prioriza tipo fijo cuando la prima sea razonable; revisa comisiones y productos vinculados.
- Plan B operativo: si cae la demanda de larga estancia, tener opción de media estancia (legal), o alquiler con servicios, protege tu flujo.
Negociación de precio, valor-add y optimización de gastos
- Precio: cada 1.000 € menos al comprar puede suponer +0,25–0,40 puntos de CoC según tu capital inicial.
- Valor-add: una reforma de 4.000 € que sube 50 €/mes el alquiler (600 €/año) rinde un 15% “micro-ROI” y empuja el CoC.
- Optimización: bajar gestión del 10% al 8% en 12.000 €/año son 240 € más de flujo; con 40.000 € de capital, eso es +0,6 p.p. de CoC.
Preguntas frecuentes rápidas
Conclusión
El cash on cash te dice si tu dinero inmovilizado está trabajando bien hoy. Con una plantilla simple, ejemplos realistas y una mirada a la sensibilidad (vacancia, tipos, gastos), puedes decidir si comprar al contado, apalancarte al 80% o ajustar tu oferta. Complétalo con cap rate para comparar activos y con TIR para modelar escenarios a 5–10 años. Y, sobre todo, no subestimes los gastos ni la vacancia: ahí se gana (o se pierde) el CoC.