Cap rate (tasa de capitalización): guía práctica para entender y usar esta métrica en 2026

¿Qué es el cap rate?

El cap rate es la rentabilidad anual de un activo inmobiliario si lo compraras al contado y mantuvieras su NOI (Ingreso Neto Operativo) estable durante un año. Es una fotografía del rendimiento actual/estabilizado respecto al valor de mercado del activo.

No es:

• No es la TIR (que descuenta flujos multianuales, timing del cash flow, reversiones y precio de salida).
• No es la rentabilidad bruta (ingresos sin gastos). La tasa de capitalización usa NOI (ingresos netos tras Opex y vacancia normalizada).
• No incluye financiación (LTV, tipo de interés), aunque sirve para compararla.
• No es un número universal “bueno” o “malo” sin contexto de riesgo, ubicación y contrato.

Cuándo brilla: comparar inmuebles similares, chequear precios pedidos, medir sensibilidad de valor ante cambios en renta/vacancia, y comunicar el rendimiento objetivo en la negociación.

Regla mental: cap rate alto = más rendimiento hoy pero, normalmente, más riesgo percibido o expectativas de menor crecimiento; cap rate bajo = prime/core con seguridad de renta o upside de crecimiento.

Fórmula paso a paso: del alquiler al NOI y al cap rate

Fórmula base$$\text{Cap rate}=\frac{\text{NOI}}{\text{Valor de mercado}}\Rightarrow \text{Valor}=\frac{\text{NOI}}{\text{Cap rate}}$$

Cómo llegar al NOI (año estabilizado):

1. Ingresos brutos (rentas anuales + otros ingresos recurrentes).
2. – Vacancia normalizada (física y económica).
3. – Opex (seguros, IBI/IBI repercutible según mercado, maintenance, management, utilities comunes no repercutidas).
4. = NOI. (No restes CAPEX aquí: el cap rate se calcula con NOI operativo; si hay CAPEX recurrente relevante, trátalo en el precio/ajustes o en una métrica “NOI ajustado”).

Ejemplo rápido (local comercial):

• Renta contractual: 48.000 €/año
• Vacancia estructural: 3% → −1.440 €
• Opex no repercutible: −6.000 €
  NOI = 48.000 − 1.440 − 6.000 = 40.560 €

Si el precio pedido es 675.000 €,
Cap rate = 40.560 / 675.000 = 6,01%

Errores comunes de cálculo

• Usar renta bruta como numerador.
• Ignorar vacancias “entre arrendatarios” en mercados con rotación.
• Mezclar CAPEX con Opex.
• Calcular con NOI proforma optimista sin justificarlo (mejor presentar estabilizado y, aparte, el escenario proforma).

Ingresos brutos → vacancia → Opex → NOI → Cap rate

Ten siempre un “puente” de líneas (bridge) que documente cada ajuste. Eso te ahorra discusiones en la due diligence.

Factores que mueven la tasa de capitalización: ubicación, riesgo, vacancia y CAPEX

1. Ubicación & liquidez de mercado. Zonas prime con alta profundidad de compradores → cap rates más bajos.
2. Riesgo de inquilino & WALT (plazo medio). Contratos largos con inquilinos solventes comprimen cap rates.
3. Calidad del activo & obsolescencia. Requerimientos de CAPEX (fachada, climatización, accesibilidad) elevan el cap rate exigido.
4. Ciclo e indexación. Contratos indexados al IPC protegen NOI; en contratos “step-up” o con topes (caps), valora el crecimiento real.
5. Oferta/demanda por tipología. Sectores con cola de compradores (logístico, residencial en alquiler) suelen mostrar yields más comprimidas que oficinas secundarias.

Indexación de rentas (IPC), WALT y riesgo de inquilino

Pide: histórico de pagos, rating o cuentas del inquilino, cláusulas de terminación, garantías y calendario de revisiones.

Cap rate por tipo de activo: residencial, locales, oficinas y logístico

Residencial en alquiler: cap rates relativamente comprimidos en ubicaciones core por demanda estructural. Drivers: moratoria/ley de alquiler, control de rentas, mantenimiento de fincas antiguas.

Locales comerciales (retail high street/vecindario): gran dispersión. Contratos cortos y rotación elevan la vacancia esperada; locales prime con inquilinos ancla y alto ticket se pagan a yields más bajas.

Oficinas: bifurcación entre prime eficientes/ESG y stock obsoleto (mayor CAPEX, renegociaciones, vacancia). El “flight to quality” empuja cap rates a la baja para edificios top y al alza para secundarios.

Logístico/industrial: demanda estable por e-commerce/3PL; sensibilidad a ubicaciones con buena última milla y a cláusulas de indexación. Inmuebles con potencia eléctrica y alturas útiles competitivas mantienen yields comprimidas.

Rangos orientativos y drivers por activo
Al preparar tu comparativa, etiqueta cada comparable con: año de construcción, WALT, indexación, superficie, ubicación (prime/secondary), y CAPEX pendiente.

Cómo usar el cap rate para negociar precio (incluye ejemplos numéricos)

Enfoque práctico (precio objetivo):

1. Calcula NOI estabilizado documentado.
2. Define el cap rate objetivo según comparables + riesgo (argumentado).
3. Aplica $\text{Valor}=\frac{\text{NOI}}{\text{Cap}}$ ; Valor=Cap*NOI​ y ofrece un rango (precio más bajo si hay CAPEX inmediato).

Caso práctico (local con CAPEX pendiente):

• NOI estabilizado: 40.560 € (del ejemplo anterior)
• CAPEX inicial estimado: 30.000 € (fachada + climatización)
• Cap rate objetivo por comparables “buen vecindario, WALT 3 años”: 6,5%

Valor teórico = 40.560 / 0,065 = 624.000 €
Oferta ajustada = 624.000 − 30.000 (CAPEX) = 594.000 €

Sensibilidad rápida: si el vendedor defiende 6,0%, el valor sería 40.560 / 0,06 = 676.000 €.
Usa la sensibilidad para justificar por qué un cap 6,0% requiere o bien menor riesgo (contrato más largo) o un precio menor si el riesgo permanece.

Caso práctico: local comercial con negociación por cap rate
Lleva a la mesa un one-pager: puente al NOI, comparables (3-5), cap objetivo y sensibilidad ±0,25 pp.

Cap rate vs TIR, yield y coste de deuda: cuándo usar cada métrica

• Cap rate: foto de rendimiento “aquí y ahora” del NOI sobre el valor. Ideal para comparar activos y anclar precio.
• TIR (IRR): película completa del proyecto (compra, flujos, CAPEX, reversion/venta, timing). Úsala para decisiones finales y proyectos con cambios fuertes de NOI.
• Yield: término paraguas; especifica si es bruta, neta o NIY (net initial yield) para evitar confusiones.
• Coste de deuda: si cap rate < coste efectivo de la deuda y no hay fuerte crecimiento esperado, la palanca puede destruir caja. Si cap rate > coste con deuda prudente, puede mejorar el cash-on-cash.

“Cap rate estabilizado” vs “proforma”

• Estabilizado: NOI con vacancia normal de mercado y gastos recurrentes.
• Proforma: NOI futuro tras reletting/reposicionamiento. Úsalo con prudencia y separa claramente ambos.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

1. Confundir cap con TIR → siempre presenta ambas.
2. No normalizar vacancia → usa evidencia del submercado.
3. Olvidar CAPEX recurrente → descuéntalo en precio o usa “NOI ajustado” para tu propia toma de decisión (y explicítalo).
4. Comparables mal “emparejados” → compara por tipología, ubicación, WALT e indexación similares.
5. Tasa de capitalización de oferta como si fuera de cierre → procura evidencia (tasación, deals cerrados, brokers).
6. Impuestos/tasas no repercutibles fuera del Opex → te inflan el NOI si los ignoras.

Preguntas frecuentes rápidas

Tabla de términos y variantes útiles

Término	Cómo se usa	Matiz clave
Cap rate / tasa de capitalización	Valoración y comparación	Foto del NOI sobre valor
NOI	Numerador del cap	Tras Opex y vacancia
NIY (net initial yield)	Cap inicial al cierre	Aclara si hay rent-free
Yield bruta / neta	Comunicación general	Especificar qué gastos incluye
WALT	Riesgo de contrato	Plazo medio ponderado
Coste de deuda	Benchmark externo	Compara con cap para palanca

Conclusión

El cap rate es tu regla de oro para poner precio y comparar activos en 2026, siempre que lo alimentes con un NOI estabilizado y transparente y lo cruces con TIR, comparables reales y coste de deuda. Usa sensibilidades de ±0,25 pp y documenta vacancia y CAPEX: es la forma más clara de defender valor en la negociación.